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父母将房产过户给子女 赠与不一定比买卖更划算

收藏 分享 2017-3-11 21:06| 发布者: 文章| 查看数: 102| 评论数: 0|来自: 51.ca

摘要: 父母过户房产给子女,一般采取两种方式:买卖或赠与。不同的房产过户方式,所需缴纳的税费有所差异;二手房交易根据房产所在地区及房屋属性不同,在交易税费的征缴上也存在着一定的区别,不过总体上有契税、增值税( ...

父母过户房产给子女,一般采取两种方式:买卖或赠与。

不同的房产过户方式,所需缴纳的税费有所差异;二手房交易根据房产所在地区及房屋属性不同,在交易税费的征缴上也存在着一定的区别,不过总体上有契税、增值税(营改增之前为营业税)、个人所得税、印花税、城市维护建设与教育费附加费、产权登记费、评估费、测绘费等这几类税种。但无论采取哪种交易过户方式,前述除前四类税费之外的剩余其它几类费用均保持不变,因此后面这几类型的费用标准本文不再展开讨论。本文将仅针对契税、增值税、个人所得税、印花税这四类税种在二手房买卖过户和赠与过户中的不同进行比较,从房屋面积、产权年限、房产套数等影响税费缴纳额度的几个方面入手,分析不同的房屋类型分别采取买卖和赠与进行过户的缴纳税费额度的差异。

首先让我们一起来了解一下,关于二手房买卖过户和赠与过户税费缴纳的相关法律与政策规定。

一、契税

《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称“《契税条例》”)第一条规定:“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。”因此,只要是在我国境内发生了房屋权属的转移,均应缴纳契税,并且缴纳契税的主体为受让房屋权属一方。如果父母将房屋通过买卖或赠与的方式过户至子女名下,那么纳税人即为作为买入方或受赠人的子女。

契税如何收取以及收取额度怎么计算,《契税条例》第三条第一款规定:“契税税率为3-5%。”同时考虑到各地方地理位置和经济发展水平的差异,第三条第二款同时规定:“契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。”也即,允许地方根据各自地理条件和实际情况,在前述规定的税率范围自行确定各自执行的税率。例如,《北京市契税管理规定》第五条即规定:“契税税率为3%。”也即,一般情况下,契税税率均按3%的标准计算。

关于契税计税基础,《契税条例》第四条规定:“买卖房屋的,契税的计税依据为房屋买卖的成交价格;赠与房屋的,由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。”

为了促进房地产市场的健康发展,在房地产发展的不同时期,国家先后出台了一系列调控措施,包括对房地产交易的税收规则进行相应的调整。如《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)规定:“对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。”

之后,《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)对于契税政策再次作出调整:“(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。” 但是,这次经调整的契税政策明确规定以上调整不适用于北京市、上海市、广州市、深圳市这四个一线城市,也即对于“北、上、广、深”这四大一线城市,仍然按上述财税[2010]94号文件执行。

对于个人无偿赠与房屋的,依据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发〔2006〕144号)第一条第(二)款的规定:“对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税。” 因此,无论受赠人与赠与人为何种关系,均对受赠人按税率3%全额征收契税。那么,父母如将房屋赠与子女,需对受赠人(即子女)按税率3%全额征收契税。

二、增值税

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)(以下简称“《营改增通知》”)规定:“经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。”那么,自2016年5月1日起,进行房屋交易的,将不再征收营业税,而改为征收增值税。

与《营改增通知》同时实施的《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定:“在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。” 第十条规定:“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”第十四条规定:“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:……(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外……”由此,无论是房屋买卖还是房屋赠与行为,均需征收增值税,区别仅在于针对房屋买卖的行为将对出让人征收,针对房屋赠与的行为则对受赠人征收。

同样与《营改增通知》配套实施的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第五条规定:“个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”所以,父母将房屋通过买卖的方式过户给子女的,应按此规定缴纳增值税。

财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知(财税[2009]111号)第二条规定:“个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:……(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹……”因此,父母将房屋赠与子女的将免征增值税(也即原营业税)。

三、个人所得税

《个人所得税法》第二条规定:“下列各项个人所得,应纳个人所得税:九、财产转让所得……”第三条规定:“个人所得税的税率:五、特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十。”第八条:“个人所得税,以所得人为纳税义务人,以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。”

《北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》(2013年第3号)第二条第(三)项规定:“能够确定房屋原值和有关合理费用的,个人所得税税款以本次房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额,按20%税率计算。纳税人不能提供房屋原值相应凭证,主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。”

由前述规定可知,一般情况下,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,对出让人应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。对于不能核实确认房屋原值的,则以房屋交易价格按核定征收率1%计算。父母将房屋通过买卖过户给子女,个人所得税的缴纳应当执行此规定。

值得注意的是,《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)第一条规定:“根据个人所得税法的规定,个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税”;以及第四条规定:“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。”也即,如果个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的,则免征个人所得税。

关于房屋赠与行为的个人所得税的缴纳,《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条规定:“以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹……”;第三条规定:“除本通知第一条规定情形以外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。”据此,父母将房屋赠与子女的,受赠人无需缴纳个人所得税。

四、印花税

《印花税暂行条例》第一条规定:“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当按照本条例规定缴纳印花税。”第二条规定:“下列凭证为应纳税凭证:(二)产权转移书据。”由此可知,一般情况下,只要发生房屋所有权转移的,对转移双方均应当征收印花税。根据印花税税目税率表的规定,对于产权转移的,印花税税率为转移书据所载金额的0.05%。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)第二条规定:“对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”即对于房屋买卖的交易双方,现均免征印花税。但对于房屋赠与行为,却没有规定可以免征印花税。因房屋赠与行为也必将发生产权转移,那么根据《印花税暂行条例》的前述规定,对于房屋赠与的,需对赠与人与受赠人双方征收印花税。

下面,用图表对以上二手房交易过户所涉税收缴纳相关规定进行一个汇总:

如上图所示,买卖和赠与两种方式在契税、增值税、个人所得税和印花税税费方面有些差别。如通过赠与方式过户,则契税、印花税更多;如通过买卖方式过户,则增值税(未满2年)、个人所得税更多。所以,要想计算哪种过户方式更省钱主要计算这四种税费。

下面,针对父母将房屋过户给子女的情形,笔者通过一个假设的案例,区分因房屋类型以及过户方式的不同来比对图表所列四项税费各自税费费额缴纳情况,试图找出一定的规律。

王大妈将自己名下唯一一套价值100万元、面积为100平方米、购买不足2年的房屋,过户给自己的儿子小明(假设小明名下没有其他房产,是首套房),通过买卖或赠与,哪种方式更划算呢?

1、买卖过户

①王大妈:增值税=1000000元÷(1+5%)×5%=47619元,增值税附加费=47619元×(7%+3%)=4761.9元,个人所得税=1000000元×1%=10000元;

②小明:契税=1000000元×1.5%=15000元;

则买卖过户时,双方需交纳的四项税费总额为:47619元+4761.9元+10000元+15000元=77385.9元。

2、赠与房产

①王大妈:增值税0元,增值税附加费0元,个人所得税0元,印花税1000000元×0.05%=500元;

②小明:契税=1000000元×3%=30000元,印花税1000000元×0.05%=500元;

则赠与过户时,双方需交纳的四项税费总额为:500元+30000元+500元=31000元。

总结:买卖过户不如赠与过户划算。

还是王大妈,还是那套房子,只是房屋持有满5年了,通过买卖或赠与,又会是哪种方式更划算呢?

1、买卖过户

①王大妈:增值税0元,增值税附加费0元,个人所得税0元;

②小明:契税=1000000元×1.5%=15000元;

则买卖过户时,双方需交纳的四项税费总额为:15000元。

2、赠与过户

①王大妈:增值税0元,增值税附加费0元,个人所得税0元,印花税1000000元×0.05%=500元;

②小明:契税=1000000元×3%=30000元,印花税1000000元×0.05%=500元;

则赠与过户时,双方需交纳的四项税费总额为:500元+30000元+500元=31000元。

总结:买卖过户比赠与过户划算。

通过以上案例对比,我们可以发现,父母过户给子女的房屋因持有年限不同,两种过户方式的过户税费确实不同,如同样是大户型(高于90平方米):持有年限高的房屋通过买卖方式过户更划算;持有年限低的房屋则通过赠与方式过户更划算。至于其他户型及持有年限的房屋,实际过户的时候,您可以参照上述图表显示的税费缴纳情况进行比对计算,就能得出针对您交易的目标房屋,究竟采取哪种过户方式能够节约税费成本。


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